Qu�est-ce que l�ASERE ?

L�ASERE regroupe ainsi la totalit� des propri�taires de l�Esplanade, y compris les bailleurs sociaux et le CROUS (r�sidences universitaires), � l�exclusion des terrains et b�timents g�r�s par l�Education Nationale.

Les origines

Dans sa s�ance du 16 juillet 1956, le Conseil Municipal de la Ville de Strasbourg adoptait la transaction conclue avec le Minist�re des Arm�es pour l�acquisition de 72 ha de terrains � l�Esplanade, 16 ha �tant destin�s � l�Education Nationale et 56 ha � l�habitation. Le 4 juin 1957, une soci�t� d��conomie mixte, la SERS (Soci�t� d�Am�nagement et d�Equipement de la R�gion de Strasbourg), �tait cr��e pour proc�der aux acquisitions desdits terrains et r�aliser le lotissement de l�Esplanade. La SERS a revendu ce terrain divis� en lots aux diff�rents promoteurs qui ont construit les immeubles que nous connaissons aujourd�hui. Elle a pr�alablement institu� une r�gle selon laquelle tout acqu�reur d�un lot doit obligatoirement approuver le cahier des charges du lotissement Esplanade et adh�rer � l�Association Syndicale de l�Ensemble R�sidentiel de l�Esplanade (ASERE) dont elle a r�dig� les statuts.

Les statuts

Ce cahier des charges, ainsi que les statuts de l�ASERE peuvent �tre consult�s sur le site Internet www.asere-strasbourg.org. Leurs principales dispositions consistent � :

ouvrir � tous

mutualiser l�entretien

confier cet entretien

permettre

repr�senter les usagers

L�ASERE est assimilable � un syndicat de copropri�t�s. Elle est, elle aussi, dirig�e par une Assembl�e G�n�rale (AG), qui �lit un pr�sident, un secr�taire-tr�sorier et un conseil syndical, et vote le budget ainsi que toutes les d�cisions importantes. Comme la loi fait du syndic le repr�sentant l�gal des copropri�taires, ceux-ci sont repr�sent�s � l�AG par leur syndic.
Au sein de l�ASERE, chaque immeuble poss�de un certain nombre de milli�mes, qui servent � la r�partition � la fois des charges et des droits de vote, comme dans une copropri�t�. Les milli�mes ASERE sont calcul�s au prorata des surfaces b�ties (d�velopp�es) comprenant les parkings souterrains, les caves, mais non les espaces verts (puisqu�en principe ils sont accessibles � tous).
G�r�e depuis l�origine par la SERS qui cumulait les attributions du pr�sident et du secr�taire-tr�sorier, l�ASERE a pris son ind�pendance en 2001. Elle a alors apport� des assouplissements dans son fonctionnement. Ainsi, les syndics sont vivement invit�s � se faire accompagner du pr�sident ou d�un membre du conseil syndical de leur copropri�t� lors des deux AG annuelles de l�ASERE (vote du budget et approbation des comptes). De m�me, le conseil syndical a �t� compl�t� par deux repr�sentants des copropri�taires, dont un avec le r�le de secr�taire-adjoint.

Le domaine g�r� par l�ASERE

Le lotissement de l�Esplanade est travers� par des voies publiques, bord�es de trottoirs. En principe, ces voies et trottoirs sont g�r�s et entretenus par la CUS, le reste, soit plus de 80 %, l��tant par l�ASERE. Pour diverses raisons historiques, la r�alit� est plus complexe. Quelques exemples : dans la partie centrale de l�avenue du G�n�ral de Gaulle, seuls la chauss�e et les trottoirs qui la bordent sont publics, tout le reste �tant privatif ; dans la partie sud, une partie du trottoir est priv�e; la rue Louvois, quant � elle, est enti�rement privative, chauss�e comprise ; il en est de m�me pour la moiti� c�t� pair de la rue d�Upsal. C�est dans ce contexte que se pose le probl�me de l�entretien par les copropri�t�s d�espaces largement ouverts au public.

L�entretien de ces espaces

L�entretien d�un tel domaine n�cessite des comp�tences vari�es. Pour les travaux lourds, tels que r�fection des bandes de roulement des parkings, des trottoirs, des aires de jeux ou �quipements sportifs, des m�ts d��clairage, l�ASERE fait appel � des entreprises ext�rieures. L�entretien courant est r�alis� par le personnel de l�ASERE. Celui-ci comprend actuellement dix permanents, dont le chef d��quipe, auxquels viennent s�adjoindre un ou deux temporaires (CDD) suivant les besoins saisonniers. Cet entretien comprend notamment le balayage, l�entretien des espaces verts, pelouses, arbres et massifs, ainsi que de nombreux bacs � fl eurs (arrosage, tonte des pelouses, taille des arbres et arbustes, etc.), sans oublier les �clairages. Les jardiniers enl�vent ainsi annuellement 95 tonnes de d�chets v�g�taux (soit plus de 30 bennes).

La gestion de l'ASERE

Le budget

Comme on peut le voir sur le site Internet, le budget annuel s��l�ve � un peu plus d�un million d�euros par an, soit une moyenne de 200 euros environ par appartement. Pr�s de la moiti� est consacr�e aux gros travaux. Ceux-ci comprennent surtout les voiries (parkings, trottoirs...), ainsi que des terrains de sport et aires de jeux. Viennent ensuite, par ordre d�importance, les frais de personnel, les achats de mat�riaux et de v�g�taux, l��clairage, les honoraires de gestion, etc. Malgr� l�infl ation, suite � une gestion devenue plus rigoureuse, ce budget est rest� tr�s stable depuis cinq ans. Les gros travaux font chaque ann�e l�objet d�un appel d�offres sur soumission cachet�e, contr�l� par une soci�t� d�ing�nierie, ouvert et examin� en d�tail par le conseil syndical, qui convoque les trois entreprises les mieux-disantes pr�alablement � l�attribution du march�.

Les d�cisions � prendre

Depuis 2004, l�ASERE s�est fix�e des crit�res de priorit� pour les gros travaux � voter en AG, travaux g�n�ralement sollicit�s directement par les syndics et dont l�importance augmente avec l��ge du quartier. Viennent en premier les am�nagements pour l�acc�s des handicap�s ; ensuite, les travaux relevant d�une double d�cision, de l�ASERE et d�une copropri�t� : c�est ainsi que la r�fection de l��tanch�it� d�un parking souterrain incombe aux copropri�taires, tandis que celle de la bande de roulement qui vient la recouvrir est financ�e par l�ASERE; celle-ci ne prendra en charge les travaux que si la copropri�t� a vot� au pr�alable sa participation, mais elle lui donne alors une priorit�. Enfin, les autres demandes sont class�es par ordre de r�ception, en essayant de rester dans les limites d�un budget maximum de 500.000�.
Il peut ainsi arriver que certaines demandes doivent �tre report�es ou r�parties sur deux ans. Sauf �volution impr�visible des co�ts unitaires des travaux, cette bonne ad�quation du budget de gros travaux aux besoins doit rassurer ceux qui craindraient une d�rive. Le fait que la r�fection des parkings, qui en constitue la plus grande partie, n�cessite une d�cision pr�alable en copropri�t� introduit un frein implicite.
A l�instar du syndic d�une copropri�t�, le pr�sident de l�ASERE, assist� du conseil syndical, est charg� de toutes les d�cisions courantes, dont il rend compte � l�AG suivante. Par principe, chaque fois qu�un am�nagement ou une r�fection concerne sp�cifiquement une copropri�t� (y compris le choix de l�emplacement de bacs � fleurs sur son terrain), son syndic est consult�. Il est invit� � assister aux r�unions de chantier et peut �tre accompagn� de membres de son Conseil Syndical.

Les copropri�t�s et l�ASERE

Comme le budget de l�ASERE vient des copropri�taires, il faut que les syndics qui les repr�sentent � l�AG soient autoris�s par avance � engager les fonds. C�est pourquoi le budget vot� par chaque AG de copropri�t� comporte en principe une ligne au titre des charges ASERE. Ce sch�ma th�orique peut se r�v�ler difficile � appliquer en pratique, pour des raisons de concordance dans le temps des diff�rentes assembl�es. Une solution consisterait � ce que l�AG de chaque copropri�t� donne express�ment mandat � son conseil syndical pour prendre position d�s r�ception de la convocation � l�AG de l�ASERE. Notons que la voix d�un syndic � l�AG de l�ASERE n�est pas fractionnable ; le syndic doit donc voter comme la majorit� de sa copropri�t�, avec tous les milli�mes de celle-ci.

Qui poss�de quoi ?

En vertu du cahier des charges, les copropri�t�s ont transf�r� � l�ASERE l�entretien de tous les espaces priv�s ouverts au public. Ceci entra�ne une situation originale du point de vue de la propri�t�. Les copropri�t�s conservent en effet la propri�t� enti�re de leur terrain du point de vue de son ali�nation �ventuelle (vente ou expropriation). Par contre, comme l�ASERE r�partit chaque ann�e les d�penses engag�es entre tous les propri�taires de lots de l�Esplanade, ces derniers sont collectivement propri�taires de tous les ouvrages r�alis�s sur les terrains priv�s des copropri�t�s (rev�tements, pavages, �quipements divers). L�ASERE devient ainsi le gardien et repr�sentant l�gal de ces ouvrages.
Cette r�gle est tr�s utile dans la pratique. Elle permet par exemple � l�ASERE, dans l�int�r�t commun, de pr�server le b�n�fice d�une garantie d�cennale sur les travaux r�alis�s, tels que l��tanch�it� et la couche d�enrob�s d�un parking. Une telle assurance ne peut �tre accord�e qu�� des conditions tr�s strictes : il suffirait en effet d�une intervention ult�rieure maladroite (la pose d�un poteau...) pour ruiner l��tanch�it� et la garantie. Le fait que l�entreprise n�ait qu�un seul interlocuteur, l�ASERE, joue donc un r�le essentiel. Le cahier des charges de l�Esplanade limite quelque peu les pouvoirs des copropri�t�s, mais les fait b�n�ficier de travaux de meilleure qualit�, � meilleur prix.
En conclusion, l�ASERE a �t� con�ue par ses fondateurs comme un outil au service de l�ensemble des Esplanadiens. A ce titre, elle assure l�entretien des espaces priv�s ouverts au public, en maintient l�homog�n�it�, tout en faisant b�n�ficier, quelle que soit leur taille, chacune des communaut�s regroup�es en son sein des avantages pratiques apport�s par la mutualisation.

Andr� Malan
Secr�taire-adjoint de l�ASERE