Qu’est-ce que l’ASERE ?

L’ASERE regroupe ainsi la totalité des propriétaires de l’Esplanade, y compris les bailleurs sociaux et le CROUS (résidences universitaires), à l’exclusion des terrains et bâtiments gérés par l’Education Nationale.

Les origines

Dans sa séance du 16 juillet 1956, le Conseil Municipal de la Ville de Strasbourg adoptait la transaction conclue avec le Ministère des Armées pour l’acquisition de 72 ha de terrains à l’Esplanade, 16 ha étant destinés à l’Education Nationale et 56 ha à l’habitation. Le 4 juin 1957, une société d’économie mixte, la SERS (Société d’Aménagement et d’Equipement de la Région de Strasbourg), était créée pour procéder aux acquisitions desdits terrains et réaliser le lotissement de l’Esplanade. La SERS a revendu ce terrain divisé en lots aux différents promoteurs qui ont construit les immeubles que nous connaissons aujourd’hui. Elle a préalablement institué une règle selon laquelle tout acquéreur d’un lot doit obligatoirement approuver le cahier des charges du lotissement Esplanade et adhérer à l’Association Syndicale de l’Ensemble Résidentiel de l’Esplanade (ASERE) dont elle a rédigé les statuts.

Les statuts

Ce cahier des charges, ainsi que les statuts de l’ASERE peuvent être consultés sur le site Internet www.asere-strasbourg.org. Leurs principales dispositions consistent à :

ouvrir à tous

mutualiser l’entretien

confier cet entretien

permettre

représenter les usagers

L’ASERE est assimilable à un syndicat de copropriétés. Elle est, elle aussi, dirigée par une Assemblée Générale (AG), qui élit un président, un secrétaire-trésorier et un conseil syndical, et vote le budget ainsi que toutes les décisions importantes. Comme la loi fait du syndic le représentant légal des copropriétaires, ceux-ci sont représentés à l’AG par leur syndic.
Au sein de l’ASERE, chaque immeuble possède un certain nombre de millièmes, qui servent à la répartition à la fois des charges et des droits de vote, comme dans une copropriété. Les millièmes ASERE sont calculés au prorata des surfaces bâties (développées) comprenant les parkings souterrains, les caves, mais non les espaces verts (puisqu’en principe ils sont accessibles à tous).
Gérée depuis l’origine par la SERS qui cumulait les attributions du président et du secrétaire-trésorier, l’ASERE a pris son indépendance en 2001. Elle a alors apporté des assouplissements dans son fonctionnement. Ainsi, les syndics sont vivement invités à se faire accompagner du président ou d’un membre du conseil syndical de leur copropriété lors des deux AG annuelles de l’ASERE (vote du budget et approbation des comptes). De même, le conseil syndical a été complété par deux représentants des copropriétaires, dont un avec le rôle de secrétaire-adjoint.

Le domaine géré par l’ASERE

Le lotissement de l’Esplanade est traversé par des voies publiques, bordées de trottoirs. En principe, ces voies et trottoirs sont gérés et entretenus par la CUS, le reste, soit plus de 80 %, l’étant par l’ASERE. Pour diverses raisons historiques, la réalité est plus complexe. Quelques exemples : dans la partie centrale de l’avenue du Général de Gaulle, seuls la chaussée et les trottoirs qui la bordent sont publics, tout le reste étant privatif ; dans la partie sud, une partie du trottoir est privée; la rue Louvois, quant à elle, est entièrement privative, chaussée comprise ; il en est de même pour la moitié côté pair de la rue d’Upsal. C’est dans ce contexte que se pose le problème de l’entretien par les copropriétés d’espaces largement ouverts au public.

L’entretien de ces espaces

L’entretien d’un tel domaine nécessite des compétences variées. Pour les travaux lourds, tels que réfection des bandes de roulement des parkings, des trottoirs, des aires de jeux ou équipements sportifs, des mâts d’éclairage, l’ASERE fait appel à des entreprises extérieures. L’entretien courant est réalisé par le personnel de l’ASERE. Celui-ci comprend actuellement dix permanents, dont le chef d’équipe, auxquels viennent s’adjoindre un ou deux temporaires (CDD) suivant les besoins saisonniers. Cet entretien comprend notamment le balayage, l’entretien des espaces verts, pelouses, arbres et massifs, ainsi que de nombreux bacs à fl eurs (arrosage, tonte des pelouses, taille des arbres et arbustes, etc.), sans oublier les éclairages. Les jardiniers enlèvent ainsi annuellement 95 tonnes de déchets végétaux (soit plus de 30 bennes).

La gestion de l'ASERE

Le budget

Comme on peut le voir sur le site Internet, le budget annuel s’élève à un peu plus d’un million d’euros par an, soit une moyenne de 200 euros environ par appartement. Près de la moitié est consacrée aux gros travaux. Ceux-ci comprennent surtout les voiries (parkings, trottoirs...), ainsi que des terrains de sport et aires de jeux. Viennent ensuite, par ordre d’importance, les frais de personnel, les achats de matériaux et de végétaux, l’éclairage, les honoraires de gestion, etc. Malgré l’infl ation, suite à une gestion devenue plus rigoureuse, ce budget est resté très stable depuis cinq ans. Les gros travaux font chaque année l’objet d’un appel d’offres sur soumission cachetée, contrôlé par une société d’ingénierie, ouvert et examiné en détail par le conseil syndical, qui convoque les trois entreprises les mieux-disantes préalablement à l’attribution du marché.

Les décisions à prendre

Depuis 2004, l’ASERE s’est fixée des critères de priorité pour les gros travaux à voter en AG, travaux généralement sollicités directement par les syndics et dont l’importance augmente avec l’âge du quartier. Viennent en premier les aménagements pour l’accès des handicapés ; ensuite, les travaux relevant d’une double décision, de l’ASERE et d’une copropriété : c’est ainsi que la réfection de l’étanchéité d’un parking souterrain incombe aux copropriétaires, tandis que celle de la bande de roulement qui vient la recouvrir est financée par l’ASERE; celle-ci ne prendra en charge les travaux que si la copropriété a voté au préalable sa participation, mais elle lui donne alors une priorité. Enfin, les autres demandes sont classées par ordre de réception, en essayant de rester dans les limites d’un budget maximum de 500.000€.
Il peut ainsi arriver que certaines demandes doivent être reportées ou réparties sur deux ans. Sauf évolution imprévisible des coûts unitaires des travaux, cette bonne adéquation du budget de gros travaux aux besoins doit rassurer ceux qui craindraient une dérive. Le fait que la réfection des parkings, qui en constitue la plus grande partie, nécessite une décision préalable en copropriété introduit un frein implicite.
A l’instar du syndic d’une copropriété, le président de l’ASERE, assisté du conseil syndical, est chargé de toutes les décisions courantes, dont il rend compte à l’AG suivante. Par principe, chaque fois qu’un aménagement ou une réfection concerne spécifiquement une copropriété (y compris le choix de l’emplacement de bacs à fleurs sur son terrain), son syndic est consulté. Il est invité à assister aux réunions de chantier et peut être accompagné de membres de son Conseil Syndical.

Les copropriétés et l’ASERE

Comme le budget de l’ASERE vient des copropriétaires, il faut que les syndics qui les représentent à l’AG soient autorisés par avance à engager les fonds. C’est pourquoi le budget voté par chaque AG de copropriété comporte en principe une ligne au titre des charges ASERE. Ce schéma théorique peut se révéler difficile à appliquer en pratique, pour des raisons de concordance dans le temps des différentes assemblées. Une solution consisterait à ce que l’AG de chaque copropriété donne expressément mandat à son conseil syndical pour prendre position dès réception de la convocation à l’AG de l’ASERE. Notons que la voix d’un syndic à l’AG de l’ASERE n’est pas fractionnable ; le syndic doit donc voter comme la majorité de sa copropriété, avec tous les millièmes de celle-ci.

Qui possède quoi ?

En vertu du cahier des charges, les copropriétés ont transféré à l’ASERE l’entretien de tous les espaces privés ouverts au public. Ceci entraîne une situation originale du point de vue de la propriété. Les copropriétés conservent en effet la propriété entière de leur terrain du point de vue de son aliénation éventuelle (vente ou expropriation). Par contre, comme l’ASERE répartit chaque année les dépenses engagées entre tous les propriétaires de lots de l’Esplanade, ces derniers sont collectivement propriétaires de tous les ouvrages réalisés sur les terrains privés des copropriétés (revêtements, pavages, équipements divers). L’ASERE devient ainsi le gardien et représentant légal de ces ouvrages.
Cette règle est très utile dans la pratique. Elle permet par exemple à l’ASERE, dans l’intérêt commun, de préserver le bénéfice d’une garantie décennale sur les travaux réalisés, tels que l’étanchéité et la couche d’enrobés d’un parking. Une telle assurance ne peut être accordée qu’à des conditions très strictes : il suffirait en effet d’une intervention ultérieure maladroite (la pose d’un poteau...) pour ruiner l’étanchéité et la garantie. Le fait que l’entreprise n’ait qu’un seul interlocuteur, l’ASERE, joue donc un rôle essentiel. Le cahier des charges de l’Esplanade limite quelque peu les pouvoirs des copropriétés, mais les fait bénéficier de travaux de meilleure qualité, à meilleur prix.
En conclusion, l’ASERE a été conçue par ses fondateurs comme un outil au service de l’ensemble des Esplanadiens. A ce titre, elle assure l’entretien des espaces privés ouverts au public, en maintient l’homogénéité, tout en faisant bénéficier, quelle que soit leur taille, chacune des communautés regroupées en son sein des avantages pratiques apportés par la mutualisation.

André Malan
Secrétaire-adjoint de l’ASERE